20 Ekim 2018 03:39

Özkan Taştan iletisim@ozkantastan.com

Ev alırken alış bedelini düşük göstermek istiyorsanız iki defa düşünün…

Gayrimenkullerin alım-satımı sırasında tapuda gayrimenkul bedelinin düşük gösterilmesi, hem alıcının hem de satıcının ileride ciddi sıkıntılarla karşılaşmasına sebep olabilir.

Bu yazımda, durumu yeni gayrimenkul alan sade vatandaş açısından değerlendirmek istiyorum.

Konut alım – satımı sırasında satış bedelinin ne kadardan gösterildiği, hem tapu harcının matrahının belirlenmesi hem de değer artış kazancının hesabının yapılması yönünden önem arz etmektedir.

Tapu harcı, devletin öngördüğü şekilde yasalara göre artış veya azalış gösterir. Yasalarla belirlenen tapu harcı oranı senelere göre farklılık göstermeyip, tapu müdürlüğünün belirlediği tarife üzerinden yönetmelik değişmedikçe devam eder.

Şu an uygulanan tapu harcı oranı Gayrimenkulün satış bedelinin % 4’üdür. Bu tutarın % 2’si alıcıya

% 2’si ise satıcıya aittir.

Özellikle ilk defa ev sahibi olmak isteyen bazı kişiler; bütçesine uygun bir ev bulduklarında tüm birikimlerini bu gayrimenkule bağlayıp emlak, tadilat, taşınma, tapu masrafı ( Tapu Harcı ) gibi giderleri minimumda tutmak istemektedirler.

Bu sebepledir ki; bazen tapu harcı masrafım az çıksın diyen alıcılar bazen de az vergi ödemek için ev faturasını düşük rakamdan kesmek isteyen müteahhitler, evin satış bedelini tapuda, gerçeğinden daha az göstermek istemektedir.

Tam da bu durumdasınız ve yeni bir ev aldınız…

Almış olduğunuz gayrimenkulü, edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satarsanız, değer artış kazancına tabi değil, dolayısıyla ciddi bir sıkıntınız yok. Fakat 5 yıl geçmeden elinizden çıkartmak isterseniz işte sıkıntı da tam bu aşamada karışınıza çıkmakta. Gayrimenkulün 5 yıldan önce elden çıkartılmasından doğan kazanç “değer artış kazancı” olarak vergiye tabi (Gelir Vergisi Kanunu Mükerrer Md. 80/6). Dolayısıyla alış bedeli düşük gösterilince, satış kazancı da gerçeğin üzerinde çıkacak ve tapu harcı masrafından kaçayım derken değer artış kazancından çok daha fazla bir vergiyle karşı karşıya kalmış olacaksınız.

Peki, bu değer artış kazancı nasıl hesaplanır?

Değer artış kazancının hesaplanması, gayrimenkulün alış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat endeksi ile, satış tarihinden bir önceki ayın Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi alınarak gayrimenkulün fiyatı enflasyona göre düzeltilir ve bu günkü değeri bulunur. Bu tutardan o yıl için Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklanan istisna tutarı ve varsa bu gayrimenkul için ödenen kredi faizi ve satışta ödenen tapu harcı gibi giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden %15-35 aralığında vergi hesaplanır.

Bu durumu bir örnekle açıklayacak olursak; ( Hesaplama yapılırken küsuratlar dikkate alınmamıştır )

Banka Kredisi kullanmadan 2014 yılının Ocak ayında 250.000,00 TL ye almış olduğunuz evi tapuda 150.000,00 TL den gösterdiniz. Bu durumda evi alırken ödemeniz gereken tapu harcı 5.000,00 TL olması gerekirken 3.000,00 TL oldu.  Hesabınıza göre 2.000,00 TL kardasınız.   

Fakat bu evi 2017 yılının Kasım ayında 300.000,00 TL ye satmak zorunda kaldınız. Alış tarihinin üzerinden 5 yıl geçmediği için evin alış ve satış tutarı arasındaki fark değer artış kazancına tabi olacak.

Ocak 2014 Yİ- ÜFE ile Kasım 2017 Yİ-ÜFE tutarına göre hesaplanan endeks artışı % 28 olduğundan evinizin satış tarihinde enflasyona göre düzeltilmiş alış bedeli 192.000,00 TL olacak.

Satış tutarı 300.000,00 TL, enflasyona göre düzenlenmiş alış tutarı 192.000,00 TL olan evin satışından 108.000,00 TL safi karınız, safi kardan gelir idaresinin o yıla ait istisna tutarını ( 11.000,00 TL ) düştükten sonra 97.000,00 TL vergi matrahınız oluşacak. Bu tutarı artan oranlı gelir vergisi ile hesapladığımızda yaklaşık % 26 gibi bir oran, bunun karşılığında 25.220,00 TL verginiz çıkacak.

Oysaki; evi aldığınız tarihte, tapuda gerçek alış fiyatı olan 250.000,00 TL ile gösterilmiş olsaydınız, % 28 olan endekse göre aynı hesaplamaları yaptığımızda evinizin enflasyona göre düzeltilmiş alış bedeli 320.000,00 TL olacaktı. Bu durumda da ödenecek herhangi bir verginiz olmayacaktı.

Onun içindir ki; ev alırken ödemekten kaçındığınız daha az tutardaki tapu harcı, evi satarken ciddi tutarda Değer Artış Kazancı olarak karşınıza çıkabilir.

Aldığınız gayrimenkulün bedelini tapuda eksik göstermek gibi bir niyetiniz varsa, size tavsiyem bunu iki defa düşünmeniz…

Serbest Muhasebeci

Mali Müşavir

Özkan  Taştan

https://www.ozkantastan.com/

https://www.facebook.com/s.m.m.m.ozkantastan

https://twitter.com/ozkantastan1

 https://www.linkedin.com/in/özkan-taştan-49679bba/